Indonesia menyambut investasi asing di bidang properti, tetapi tidak mengizinkan WNA memegang tanah hak milik. Sebagai gantinya ada tiga struktur legal yang jelas. Di Kepulauan Mentawai ada lapisan tambahan — tanah ulayat suku dan sempadan pantai — itulah sebabnya pembelian di sini harus selalu diawali uji tuntas yang benar.
Tiga opsi kepemilikan
| Hak sewa | PT PMA + HGB | Hak Pakai | |
|---|---|---|---|
| Dipegang oleh | Anda pribadi | Perusahaan Indonesia Anda (milik asing) | Anda, dengan izin tinggal sah |
| Jangka | Sesuai kontrak, umumnya 25–30 th + perpanjangan | 30 th, +20 perpanjangan, +30 pembaruan | 30 th, +20, +30 |
| Penggunaan komersial | Pakai sendiri (sewa komersial perlu badan usaha) | Ya — resort, sewa, hotel, F&B | Tidak — hanya hunian |
| Biaya awal | Paling rendah | Tertinggi (perusahaan + modal) | Menengah |
| Cocok untuk | Vila pribadi, investasi pertama | Resort, vila sewa, surf camp | Rumah tinggal sendiri |
Hak sewa (leasehold)
Hak sewa adalah perjanjian sewa jangka panjang dengan pemilik tanah WNI yang dibuat di hadapan notaris. Ini jalur paling sederhana dan tercepat, dan dipegang atas nama Anda sendiri. Jangka 25 hingga 30 tahun adalah yang umum, dengan opsi perpanjangan. Perjanjian sewa yang baik mengatur harga perpanjangan, hak Anda untuk membangun serta mengalihkan atau menyewakan kembali, dan status bangunan di akhir masa sewa.
PT PMA dengan sertifikat HGB
PT PMA adalah perseroan terbatas Indonesia yang sebagian atau seluruh sahamnya dimiliki asing. PT PMA dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB) — 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun berdasarkan PP 18/2021. Ini struktur standar untuk resort, vila sewa, hotel, restoran, dan surf camp, karena perusahaan juga dapat memegang izin usaha yang diperlukan untuk beroperasi.
- Modal: modal disetor minimum Rp 2,5 miliar berdasarkan Peraturan BKPM No. 5 Tahun 2025 (berlaku sejak Oktober 2025), dengan rencana total investasi umumnya di atas Rp 10 miliar. Untuk usaha akomodasi dan properti, tanah dan bangunan dapat dihitung dalam nilai investasi.
- Bidang usaha: kode KBLI perusahaan harus sesuai kegiatan yang dijalankan; beberapa kategori akomodasi skala kecil dicadangkan untuk usaha lokal. Kami periksa sebelum Anda berkomitmen.
- Kewajiban berjalan: laporan investasi LKPM triwulanan, pelaporan pajak, dan administrasi perusahaan — semuanya layanan yang sudah rutin diberikan tim kami di Padang kepada perusahaan PMA.
Hak Pakai untuk WNA penduduk
WNA yang memiliki izin tinggal sah (seperti KITAS atau KITAP) dapat memiliki rumah tinggal dengan Hak Pakai. Aturannya menetapkan harga minimum per wilayah, satu bidang per orang atau keluarga, dan luas maksimum 2.000 m². Cocok bagi investor yang berencana tinggal di kepulauan, bukan menjalankan usaha.
Kami tidak pernah memakai skema pinjam nama (nominee). Menitipkan tanah atas nama kenalan WNI dengan perjanjian di bawah tangan batal demi hukum menurut UU Pokok Agraria dan membuat Anda tidak memiliki hak yang dapat ditegakkan. Setiap struktur yang kami siapkan atas nama Anda sendiri atau perusahaan Anda sendiri.
Uji tuntas: apa bedanya di Mentawai
Sebagian besar masalah tanah di kepulauan dapat dihindari. Sebelum penawaran apa pun, kami dokumentasikan:
- Tanah ulayat (suku). Sebagian besar tanah Mentawai milik suku (uma). Kami identifikasi anggota yang berhak dan memperoleh persetujuan tertulis mereka, disaksikan perangkat desa dan tokoh adat.
- Pemeriksaan sertifikat. Sertifikat (SHM/HGB) diverifikasi di kantor pertanahan (BPN) Mentawai, termasuk beban dan sengketa; tanah yang belum bersertifikat didaftarkan terlebih dahulu.
- Zonasi. Rencana tata ruang kabupaten (RTRW) dan pemeriksaan kesesuaian ruang (KKPR) memastikan apa yang boleh dibangun.
- Sempadan pantai. Aturan nasional menetapkan sempadan pantai — pada prinsipnya minimal 100 m dari titik pasang tertinggi, disesuaikan peraturan daerah. Ini menentukan posisi bangunan di lahan pinggir pantai.
- Batas hutan dan taman nasional. Kami pastikan lahan berada di luar hutan lindung dan Taman Nasional Siberut.
- Akses dan risiko. Akses jalan atau laut yang sah, serta penempatan terhadap risiko alam (kepulauan ini aktif secara seismik), agar bangunan dapat dirancang sesuai.
Pajak dan biaya transaksi
Biaya umum, sebagai gambaran perencanaan:
| Komponen | Besaran umum | Dibayar oleh |
|---|---|---|
| Bea perolehan hak (BPHTB) | 5% dari nilai transaksi (di atas nilai tidak kena pajak daerah) | Pembeli |
| PPh final penjual | 2.5% | Penjual |
| PPh 4 ayat 2 atas sewa | 10% | Pemilik tanah (umumnya dipotong) |
| Biaya notaris / PPAT | Umumnya sekitar 0,5–1% | Sesuai kesepakatan |
| Uji tuntas, ukur & legal | Biaya tetap, disampaikan di awal | Pembeli |
| Pendirian PT PMA (bila dipakai) | Biaya tetap, disampaikan di awal | Pembeli |
Tarif mengikuti peraturan nasional dan daerah yang berlaku dan dikonfirmasi untuk setiap transaksi.